www.plan4d.com

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : การใช้ปูนสำเร็จรูป

ปูนสำเร็จรูป ที่มีจำหน่ายตามท้องตลาดในปัจจุบัน มีความหลากหลายให้เลือกซื้อให้สอดคล้องกับจุดประสงค์ของการใช้ งาน เช่น
1. ปูนฉาบอิฐมอญ อิฐบล็อก
2. ปูนฉาบอิฐมวลเบา
3. ปูนก่ออิฐมอญอิฐบล็อก
4. ปูนก่ออิฐมวลเบา
5. ปูนฉาบโครงสร้าง
6. ปูนฉาบผิวบาง
7. ปูนซ่อมเอนกประสงค์
8. ปูนกาว
9. ปูนยาแนว

ปูนสำเร็จรูปเหล่านี้มีคุณสมบัติดีกว่าปูนที่นำมาผสมเองทุกกรณีเนื่องจากออกแบบส่วนผสมมาอย่างถูกต้องจากโรงงาน
ผลิต เพียงผู้ใช้งานนำมาผสมกับน้ำแล้วกวนให้เข้ากัน ก็สามารถนำมาใช้ในงานก่อ งานฉาบ งานปูกระเบื้อง และงานอื่นๆ ได้ ทันที

ในระยะแรกๆ จะดูเหมือนว่าปูนสำเร็จมีราคาแพง แต่หากคิดภาพรวมทั้งหมด ราคาของปูนสำเร็จไม่ได้แพงกว่าเลย และ อาจจะมีราคาถูกกว่าทรายธรรมชาติจะมีราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองใหญ่ๆ ทรายจะแพงและมีปัญหาเรื่องการขน ส่งเข้าไปในสถานที่ก่อสร้าง ถ้าใช้ปูนสำเร็จรูปเพียงแต่ขนปูนเข้าไป มีน้ำผสมงานต่างๆ ก็สามารถเดินหน้าได้ โดยไม่ต้องยุ่ง ยากมากนัก



ปูนซีเมนต์ เสือ
สำหรับก่ออิฐ และงานฉาบผนังอิฐมอญ อิฐบล็อก

คุณสมบัติพิเศษ
สูตรเพิ่มพลังยึดเกาะ ผนังที่ได้แข็งแรง ไม่แตกร้าว ฉาบลื่น ทำงานง่าย และสามารถใช้ในงานโครงสร้างขนาดเล็กได้

วิธีการใช้งาน
อุปกรณ์เสริม
ตาข่ายลวดหรือพลาสติก ในกรณีที่ต้องการฉาบหนาและบริเวณรอยต่อผนัง

คำแนะนำ
  • ไม่ควรใช้ก่อและฉาบผนังอิฐมวลเบา
  • ควรบ่มน้ำอย่างน้อย 3 วัน โดยใช้น้ำฉีดหรือกระสอบเปียกคลุม


ปูนซีเมนต์ ตราช้าง
ปูนซีเมนต์ปอร์ตแลนด์ประเภท 1 (ASTM C 150 TYPE I) เหมาะสำหรับงานโครงสร้างอาคาร บ้านพักอาศัย อาทิ ฐานราก เสา คาน พื้น
คุณสมบัติพิเศษ
ให้กำลังอัดสูง โครงสร้างที่ได้จึงแข็งแรง ทนทาน

วิธีการใช้งาน
คำแนะนำ
ควรบ่มน้ำอย่างน้อย 7 วัน โดยใช้น้ำฉีด หรือกระสอบเปียกคลุม



ปูนซีเมนต์ TPI 197

เป็นปูนซีเมนต์ผสมที่ได้จากการผสมวัสดุเฉื่อย เช่น หินปูน และอื่นๆกับปูนซีเมนต์ปอร์ตแลนด์ ประเภทที่ 1 ผลิตขึ้นโดยให้คุณภาพของปูนซีเมนต์ที่คุณสมบัติถูกต้อง เป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดในมาตรฐานอุตสาหกรรมปูนซีเมนต์ผสม มอก. 80-2550 เหมาะสำหรับงานก่องานฉาบและงานเทคอนกรีตที่รับกำลังอัดไม่สูงมาก



คำแนะนำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

เหตุผลสำคัญก็เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในด้านการควบคุมเกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การ สาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร กฎหมายว่าด้วยการควบคุมการก่อสร้างอาคาร และกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการก่อสร้างในเขตเพลิงไหม้ จึงจำเป็นต้องมีการขออนุญาตในการก่อสร้างอาคาร , ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร ฯลฯ

เอกสารประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

1. สำเนาทะเบียนบ้าน 1 ฉบับ
2. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ฉบับ
3. สำเนาโฉนดที่ดิน 1 ฉบับ
4. หนังสือยินยอมให้ก่อสร้างอาคารในที่ดิน 1 ฉบับ
5. หนังสือยินยอมให้ก่อสร้างอาคารชิดเขต 1 ฉบับ
6. หนังสือมอบอำนาจ ( กรณีนิติบุคคล ) 1 ฉบับ

7. แบบก่อสร้าง 3 ชุด ประกอบด้วย
     7.1 แผนผัง มาตราส่วน 1 : 500
     7.2 แผนที่โดยสังเขป
     7.3 แปลนพื้นทุกชั้น มาตราส่วน 1 : 100
     7.4 คานคอดิน , ฐานราก มาตราส่วน 1 : 100
     7.5 โครงหลังคา มาตราส่วน 1 : 100
     7.6 รูปด้าน 2 รูป มาตราส่วน 1 : 100
     7.7 รูปตัดตามยาว , รูปตัดตามขวาง มาตราส่วน 1 : 50
     7.8 ขยายเสา , ขยายฐานราก , ขยายคาน มาตราส่วน 1 : 20
     7.9 ขยายบ่อเกรอะ , บ่อซึม มาตราส่วน 1 : 20
     7.10 แสดงทางระบายน้ำ พร้อมบ่อพัก , ลาดเอียง มาตราส่วน 1 : 200

หมายเหตุ : บ้านพักอาศัยพื้นที่ไม่เกิน 150 ตร.ม. ยื่นเฉพาะ ข้อ 7.1 และ 7.2

8. รายการคำนวณวิศวกร 1 ชุด
9. หนังสือยินยอมสถาปนิก / วิศวกรผู้ออกแบบ 1 ฉบับ
10. หนังสือรับรองของวิศวกรหรือสถาปนิกผู้ควบคุมงาน 1 ฉบับ

11. ถ้าผู้ขออนุญาตเป็นนิติบุคคล จะต้องมีหนังสือดังนี้
     11.1 หนังสือรับรองการจดทะเบียน
     11.2 หนังสือบริคณฑ์สนธิ

12. ถ้าเป็นอาคารในข่ายการจัดสรรที่ดิน ให้มีใบอนุญาตหรือใบรับรองจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมาประกอบด้วย

ค่าธรรมเนียมการก่อสร้างอาคาร
  • อาคารสูงไม่เกินสองชั้นหรือไม่เกิน 12 ม. ตร.ม. ละ 0.50 บาท
  • อาคารสูงสามชั้นหรือเกิน 12 ม.แต่ไม่เกิน 15 ม. ตร.ม.ละ 2.00 บาท
  • อาคารสูงเกินสามชั้นหรือเกิน 15 เมตร ตร.ม.ละ 4.00 บาท
  • อาคารที่บรรทุก น.น.เกิน 500 ก.ก../ตร.ม. ตร.ม.ละ 4.00 บาท
  • ที่จอดรถและทางเข้าออกของรถ ตร.ม. ละ 0.50 บาท
  • ป้าย ตร.ม. ละ 4.00 บาท
  • อาคารประเภทที่ต้องวัดความยาว เช่น ทางเชื่อม หรือทางระบายน้ำ หรือรั้ว หรือกำแพง เมตรละ 1.00 บาท

อัตราค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาต

ข้อ 1 ให้กำหนดค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตดังนี้

( 1 ) ใบอนุญาตก่อสร้าง ฉบับละ 20 บาท
( 2 ) ใบอนุญาตดัดแปลง ฉบับละ 10 บาท
( 3 ) ใบอนุญาตรื้อถอน ฉบับละ 10 บาท
( 4 ) ใบอนุญาตเคลื่อนย้าย ฉบับละ 10 บาท
( 5 ) ใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้ ฉบับละ 20 บาท
( 6 ) ใบรับรอง ฉบับละ 10 บาท
( 7 ) ใบแทนใบอนุญาตหรือใบแทนใบรับรอง ฉบับละ 5 บาท


ข้อ 2 ให้กำหนดค่าธรรมเนียมการต่ออายุใบอนุญาตดังนี้

( 1 ) ใบอนุญาตก่อสร้าง ฉบับละ 20 บาท
( 2 ) ใบอนุญาตดัดแปลง ฉบับละ 10 บาท
( 3 ) ใบอนุญาตรื้อถอน ฉบับละ 10 บาท
( 4 ) ใบอนุญาตเคลื่อนย้าย ฉบับละ 10 บาท

ที่มา : กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 ( พ.ศ. 2528 ) ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

อัตราโทษและค่าปรับ

ผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตาม มาตรา 21 มาตรา 22 มาตรา 31 มาตรา 32 มาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 52 วรรคหก มาตรา 57 หรือมาตรา 60 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 6 หมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

นอกจากต้องระวางโทษตามวรรคหนึ่งแล้ว ผู้ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 21 มาตรา 31 มาตรา 32 มาตรา 34 หรือมาตรา 57 ยังต้องระวางโทษปรับอีกไม่เกิน 6 หมื่นบาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 30 วรรคหนึ่ง มาตรา 38 มาตรา 39 หรือมาตรา 39 ตรี วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท

ข้อแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร

  1. ห้ามมิให้ก่อสร้างอาคารหรือส่วนของอาคารยื่นออกมา ในหรือเหนือทางหรือที่สาธารณะ
  2. อาคารที่ทำด้วยไม้หรือวัตถุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ หรือก่อด้วยอิฐไม่เสริมเหล็ก จะก่อสร้างได้ไม่เกิน 2 ชั้น
  3. อาคารที่ก่อสร้างเกิน 3 ชั้น โรงมหรสพหรือหอประชุมที่สร้างเกิน 1 ชั้น นอกจากมีบันไดตามปกติ ต้องมีทางหนีไฟ อย่างน้อยอีก 1 แห่ง
  4. อาคารที่ก่อสร้างเกิน 7 ชั้น ให้มีทางหนีไฟทางอากาศได้ตามสภาพที่เหมาะสม
  5. การก่อสร้างอาคารริมทางสาธารณะที่มีความกว้างทางไม่ถึง 6 เมตร ให้ร่นแนวของอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
  6. ตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสาธารณะ ที่ก่อสร้างริมทางสาธารณะ ที่มีความกว้างทางน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
  7. ตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสาธารณะ ที่ก่อสร้างริมทางสาธารณะ ที่มีความกว้างทางตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะ อย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างทางสาธารณะ สำหรับทางสาธารณะที่กว้างกว่า 20 เมตร ให้ร่นแนวอาการห่างจากทางสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
  8. ห้ามมิให้ก่อสร้างอาคารสูงกว่าระดับพื้นดินเกิน 2 เท่าของระยะจากผนังด้านหน้าของอาคาร จรดแนวทางสาธารณะฟากตรงข้าม
  9. ยอดหน้าต่างประตูในอาคารให้ทำสูงไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร และบุคคลที่อยู่ในห้องสามารถเปิดประตูหน้าต่าง และออกจากห้องนั้นโดยสะดวก
  10. ช่องทางเดินในอาคารสำหรับบุคคลใช้สอยหรือพักอาศัย ให้ทำกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร กับมิให้มีเสากีดกั้น ให้ส่วนใดแคบกว่าส่วนที่กำหนดนั้น ทั้งนี้ต้องให้มีแสงสว่างแลเห็นได้ชัด
  11. วัตถุมุงหลังคาทำด้วยวัตถุทนไฟ เว้นแต่อาคารซึ่งตั้งอยู่ห่างจากอาคารอื่นซึ่งมุงด้วยวัสดุทนไฟ หรือห่างจากเขตที่ดิน ทางสาธารณะเกิน 40 เมตร
  12. รั้วหรือกำแพงทำได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับถนน
  13. อาคารที่ก่อสร้างชิดเขตที่ดินข้างเคียงให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบ ไม่มีประตูหน้าต่างหรือช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขต
  14. ตึกแถวที่มีดาดฟ้าสร้างชิดเขตที่ดินข้างเคียงให้สร้างผนังทึบ ด้านชิดเขตสูงเกิน 1.50 เมตร
  15. อาคารชุดพักอาศัย อาคารขนาดใหญ่ที่ไม่ใช่ตึกแถว ห้องแถว ที่มีเนื้อที่เกิน 2,000 ตร.ม. หรือโรงแรม ต้องจัดให้มีที่ทิ้งขยะ
  16. อาคารที่ใช้เป็นสถานบริการจำหน่ายน้ำมันหรือแก๊ซ ที่ประกาศโดยกรมโยธาธิการ
  17. ห้องแถว ตึกแถว ที่ปลูกในแนวเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของเดียวกันหรือไม่ ให้เว้นระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร โดยมิมีสิ่งกีดขวางและปกคลุม ทุกระยะ 22 ห้องติดกัน
  18. อาคารสูงตั้งแต่ 15 เมตร ขึ้นไป มีเนื้อที่รวมทุกชั้นเกิน 1,000 ตร.ม. หรืออาคารใดที่เนื้อที่ทุกชั้นรวมเกิน 2,000

การคิดค่าบริการออกแบบอาคาร ของ สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้กำหนดมาตรฐานการคิดค่าออกแบบไว้ดังต่อไปนี้(เป็นร้อยละ)
ประเภทอาคาร มูลค่าการก่อสร้าง



วิธีการคำนวณค่าออกแบบ
จะประเมินจากค่าก่อสร้าง เช่นท่านต้องการสร้างบ้านประมาณ 15 ล้านบาทจะคิดดังนี้

10 ล้านแรก คิด 7.5 % = 750,000 บาท
5 ล้านต่อมา คิด 6.00 % = 300,000 บาท
รวมเป็นค่าออกแบบทั้งสิ้น 1,050,000 บาท

ค่าออกแบบเขาแบ่งกันอย่างไร (ระหว่างสถาปนิกและวิศวกร)
สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้กำหนดมาตรฐานการคิดค่าออกแบบไว้ดังต่อไปนี้(เป็นร้อยละ)


1. เมื่อรับเงินมาสามารถหักค่าใช้จ่ายบางประเภทออกก่อนคือ
ค่าประสานงาน (หักไม่เกิน 10 %)
ค่าใช้จ่ายพิเศษอื่น ๆ (ไม่เกิน 15 %)
2. เหลือเงินจากข้างต้นเมื่อไรจะแบ่งกัน โดยแยกประเภทของโครงการเป็น 4 ประเภทคือ

ประเภทที่ 1 : บ้าน
ประเภทที่ 2 : อาคารชุด สำนักงานสรรพสินค้า หอพัก โรงเรียน
ประเภทที่ 3 : โรงแรม โรงพยาบาล โรงภาพยนตร์ สนามกีฬาในร่ม
ประเภทที่ 4 : โรงงาน โกดัง อาคารจอดรถ ห้องแถว ตลาด

โดยจะแบ่งออกเป็นสัดส่วนร้อยละดังต่อไปนี้


รายละเอียดเพิ่ม สอบถามได้ที่สมาคมสถาปนิกสยามฯ หรือวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยฯ
คัดลอกมาจาก หนังสือร้อยพันปัญหาในงานก่อสร้าง
เรียบเรียงโดย นายยอดเยี่ยม เทพธรานนท์

บริษัทสถาปนิกเอกชน โดยทั่วไปจะคิดค่าบริการออกแบบตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ที่ประมาณ 5-10%ของราคาค่าก่อสร้าง และใช้เวลาออกแบบและเขียนแบบพิมพ์เชียวประมาณ 3-4 เดือน

สถาปนิกอิสระ มักจะคิดค่าบริการใกล้เคียงตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ แต่จะมากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับประสบการณ์หรือปริมาณงาน ซึ่งอาจจะอยู่ระหว่าง 2.5-7.5% ของราคาค่าก่อสร้าง และใช้เวลาประมาณ 3-4 เดือน

เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขต โดยปกติจะคิดค่าบริการแบบเหมาจ่าย หรือต่ำกว่ามาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ที่ประมาณ 2-5% ของราคาค่าก่อสร้าง ซึ่งในแวดวงสถาปนิกมักจะบอกกันว่า มักจะเป็นแบบที่มีรายละเอียดน้อยแต่จะเน้นความรวดเร็ว เพราะใช้เวลาประมาณ 2-3 เดือน

แบบพิมพ์เขียวสำเร็จรูป ซึ่งบริษัทสถาปนิกเอกชนเขียนไว้แล้ว ซึ่งมักจะมีราคาต่ำกว่าแบบอาคารที่เขียนขึ้นมาใหม่ แต่อาจจะมีข้อจำกัดที่ไม่ตรงกับความต้องการของผู้ประกอบการทั้ง 100% แต่สามารถนำไปใช้งานได้ทันที

เช่น แบบอพาร์ตเมนต์ 5 ชั้น จำนวน 68 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 2ล150 ตารางเมตร สำหรับนำไปปลูกสร้างในที่ดินขนาด 180 ตารางวาขึ้นไป ราคาค่าก่อสร้างประมาณ 13.5-15 ล้านบาท คิดค่าบริการ 3 แสนบาท สำหรับแบบพิมพ์เขียว 5 ชุด

หากคำนวณ ตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ สำหรับโครงการมูลค่าก่อสร้าง 15 ล้านบาท จะเสียค่าบริการเท่ากับ 7.87 แสนบาท ซึ่งคำนวณเป็น 2 ช่วงราคา คือ 10 ล้านบาทแรกเสียในอัตรา 5.50% ของค่าก่อสร้าง หรือเท่ากับ 5.5 แสนบาท และอีก 5 ล้านบาท เสียในอัตรา 4.75% เท่ากับ 2.37 แสนบาท

ถมที่ดิน กับข้อควรระวัง

เรื่อง "ถมที่ดิน กับข้อควรระวัง"
โดย อ.มาโนช ประภาษานนท์


ช่วงนี้ มีการสร้างบ้านใหม่กันค่อนข้างมาก โดยนิยมซื้อที่ดินเปล่าแล้วมาออกแบบบ้านเอง ซึ่งจะได้บ้านที่ถูกใจมากกว่าไปซื้อบ้านจัดสรรทั่วๆ ไป ปัญหาแรกที่ผมมักจะถูกถามก็คือ เรื่องของการถมที่ดินครับ เพราะเป็นเรื่องแรกที่จะต้องทำก่อนการสร้างบ้าน นั่นเอง

ความจริงประเด็นนี้ หลายคนอาจนึกในใจว่า ไม่น่าจะเป็นคำถามเลย เพราะยังไงก็ต้องสร้างบ้านให้ที่ดินสูงกว่าถนนอยู่แล้ว ถูกครับ แต่ใช่ว่าจะถูกทั้งหมด เพราะถ้าถมที่ดินสูงเกินไป อาจสร้างปัญหาให้เกิดขึ้นได้

หลักฮวงจุ้ยพูดเอาไว้เสมอว่า ทุกอย่างต้องสมดุล ไม่มากเกินไปหรือน้อยเกินไป ต้องพอดีๆ ครับ อะไรที่สูงเกินไป ต่ำเกินไป ย่อมกลายเป็นผลเสียทั้งสิ้น ที่ดินที่ต่ำกว่าถนน เป็นเรื่องปกติที่คนส่วนใหญ่ก็รู้กันอยู่แล้วว่า ไม่ดี

แต่เดี๋ยวนี้ คนไม่ได้ดูแค่ถนนกันแล้ว แต่จะเปรียบเทียบจากบ้านข้างๆ ว่าสูงเท่าไร
บ้านที่จะสร้างใหม่จะต้องสูงกว่า ทำให้พื้นที่ดินเกิดความสูงต่ำไม่เท่ากัน บางบ้านถมที่สูงกว่าถนนมาก ทำให้เสียสภาพที่ดีไปในทันที

ตามหลักฮวงจุ้ยบอกเอาไว้ว่า บ้านที่ยกพื้นดินสูงกว่าถนนหน้าบ้านมากๆ จะทำให้กระแสชี่ไหลเข้าบ้านลำบาก ไม่ราบรื่น เปรียบเสมือนมีภูเขาหรือเขื่อนกั้นอยู่หน้าบ้าน ซึ่งหมายถึงเป็นบ้านขัดทรัพย์ไปอย่างน่าเสียดาย



ปัญหาอีกอย่างหนึ่งในเรื่องของการถมที่ดินที่ต่างระดับกัน จะต้องคำนึงถึงเรื่องการไหลของน้ำเวลาฝนตกด้วย หลักฮวงจุ้ยบอกว่า บ้านต้องไม่อยู่ในตำแหน่งรับน้ำ หรือน้ำไหลชนตัวบ้าน ส่วนใหญ่การปรับระดับของที่ดิน มักจะนิยมทำในลักษณะที่เป็นเนินหลังเต่า เวลาฝนตกน้ำจะไหลข้างตัวบ้านทั้งสองทาง เพราะฉะนั้น การถมที่ดินในลักษณะเนินหลังเต่า จึงถือว่าเข้าลักษณะที่ดีตามหลักฮวงจุ้ย

นอกจากนี้ เรื่องของการถมที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน ยังมีเคล็ดลับเกี่ยวกับการนำดินมาถมอีกด้วย โดยในตำราจะบอกเอาไว้ว่า ดินที่นำมาถมนั้น จะต้องเป็นดินที่มีคุณภาพดี มาจากแหล่งที่ดี ห้ามนำพวกขยะ เศษหิน เศษปูน มาถม ดินส่วนใหญ่ที่ดีจะต้องไม่มีประวัติที่เสีย เช่น เป็นดินที่ขุดมาจากสถานที่ ที่เคยเกิดภัยพิบัติ ไฟไหม้ ตึกถล่ม สุสาน หรือสถานที่ที่มีคนตายหมู่ ในทางฮวงจุ้ยจะถือว่าอัปมงคลอย่างยิ่ง เพราะดินจะมีเชื้อแห่งความสูบเสียและจิตวิญญาณของคนตายติดมาด้วย

ดินที่มีลักษณะดี ส่วนใหญ่จะเป็นดินร่วนผสมดินเหนียว ซึ่งเป็นดินที่เหมาะกับ
การเพาะปลูก แหล่งดินส่วนใหญ่ที่นำมาถม จึงได้มาจากทุ่งนา ไร่สวน ที่มีสภาพดินที่ดีอยู่แล้ว
กรณีกลับกัน บ้านจำเป็นต้องปลูกสร้างบนที่ดินที่มีประวัติเสีย ก็สามารถแก้ไขได้โดยการขุดหน้าที่ดินเก่าออก แล้วเอาดินใหม่ถมเข้าไปแทน ไม่ใช่เอาดินใหม่ถมทับเข้าไป อย่างนี้เชื้อดินเดิมจะยังคงอยู่ จะส่งผลเสียเช่นกัน

บางตำราระบุเอาไว้ด้วยว่า บริเวณที่จะสร้างบ้าน จะต้องเอาตาข่ายปูรอบที่ดินก่อนที่จะสร้างบ้านลงไป เพื่อป้องกันสิ่งชั่วร้ายที่อยู่ใต้ดินไม่ให้มารบกวนคนในบ้าน ซึ่งเป็นความเชื่อของคนสมัยก่อน ตาข่ายที่นำมาปูจะต้องผ่านการทำพิธีมาก่อนจึงจะนำมาใช้ได้ เพราะเป็นการแก้เรื่องของจิตวิญญาณโดยตรง
เห็นไหมครับ เรื่องของการถมที่ดินก็ต้องให้ความสำคัญเช่นเดียวกัน เรื่องเล็กๆน้อยๆแบบนี้ บางครั้งอาจส่งผลเสียอย่างใหญ่หลวงชนิดคาดไม่ถึงเลยก็ได้ เพราะฉะนั้น ถ้าทำได้แต่เริ่มแรกก็ไม่ควรละเลยนะครับ

การศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุนธุรกิจ "อพาร์ทเม้นท์"

ผู้ประกอบการ SMEs ท่านหนึ่ง อายุ 33 ปี มีธุรกิจอู่เคาะพ่นสีในกรุงเทพฯ ได้เข้ามาพร้อมเพื่อน ๆ ที่มีธุรกิจเดียวกัน โดยเพื่อนท่านหนึ่งมีความตั้งใจโดยเฉพาะเพื่อมาขอคำปรึกษาเรื่องการเงินในธุรกิจอู่เคาะพ่นสี จนการให้คำปรึกษาเสร็จสิ้น ผู้ประกอบการ SMEs ท่านนี้ จึงได้โอกาสพูดคุยด้วย จนกระทั่งได้พูดคุยถึงเรื่องธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่กำลังจะลงทุนในเขตรังสิต-วังน้อย ซึ่งเป็นย่านโรงงานอุตสาหกรรม โดยได้กำหนดที่ดินที่จะก่อสร้างไว้และขณะนี้กำลังเขียนแบบอยู่ เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ 5 ชั้น จำนวน 144 ห้อง ลิฟท์ 1 ตัว ค่าเช่าห้องเดือนละ 2,500 บาท เน้นกลุ่มพนักงานโรงงาน โดยมีแนวคิดว่าต้องการลงทุนในพื้นที่ดินที่มีอยู่ให้มากที่สุด ได้จำนวนห้องมากที่สุด และทำอพาร์ทเม้นท์ให้มีขนาดใหญ่ไปเลย โดยได้รับเงินสนับสนุนเป็นจำนวนมากจากเครือญาติ และคิดว่าจะคุ้มการลงทุน เพราะย่านนั้นมีพนักงานโรงงานมาก ในอนาคตจะขอรับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินต่อไป

จากการวิเคราะห์พบว่าผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ ขาดประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ แต่อาศัยประสบการณ์เดิม ที่มีอยู่มาคิดและทำ โดยคิดว่า สถานการณ์ขณะนี้เป็นโอกาสการลงทุน เพราะมีผู้ลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ขนาด 100 ห้อง อยู่ใกล้พื้นที่ที่จะก่อสร้าง เมื่อไม่นานมานี้เอง
การที่จะลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ถ้าผู้ประกอบการ SMEs มีที่ดินเป็นของตนเองอยู่แล้ว และมีเงินลงทุนค่าก่อสร้างพร้อม โดยไม่ต้อง ไปกู้ยืมใคร ก็จะไม่มีปัญหาวิตกกังวลใด ๆ ในการเจรจาขอกู้ยืมเงินเพื่อลงทุน การชำระหนี้คืนและระยะเวลาการคุ้มทุน และผลตอบแทน การลงทุน เป็นต้น แต่ในกรณีนี้ผู้ประกอบการ SMEs ต้องกู้ยืมเงินจากเครือญาติ เพื่อซื้อที่ดินและค่าก่อสร้าง บางส่วนหลังจากนั้น จึงจะเสนอโครงการเพื่อขอการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินต่อไป ดังนั้นผู้ให้การสนับสนุนทางการเงิน คงไม่ให้การ สนับสนุนเ พียงด้วยวาจาว่าโครงการนี้ดี เมื่อสร้างเสร็จจะมีผู้ขอเช่าเต็มทุกห้อง และผู้ประกอบการ SMEs สามารถคืนหนี้ พร้อมดอกเบี้ยได้ทุกบาททุกสตางค์ในระยะเวลา 5 ปีขึ้นไป และความเสี่ยงใด ๆ จะไม่มีเกิดขึ้นเลยหรืออย่างไร

ดังนั้นการทำโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหรือเพื่อขาย ควรสร้างความเชื่อมั่นให้ตนเองและผู้ร่วมงาน หรือผู้ให้การสนับสนุนทางการเงิน โดยควรมีการวางแผนโครงการ ในลักษณะที่เรียกว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน" (Project Planning and Feasibility Study) ซึ่งมีเกณฑ์การพิจารณาที่ผู้ประกอบการ SMEs ควรคำนึงถึง ดังนี้

1. ควรพิจารณาเรื่องทำเลที่ตั้ง (Location) ของโครงการอพาร์ทเม้นท์ว่าดีหรือไม่ดี

เกณฑ์การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งดี เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ในย่านชุมชน หรือในละแวกย่านชุมชน อยู่ริมถนนใหญ่ หรือใกล้ถนนใหญ่ ใกล้ตลาดสด การเดินทางสะดวกมีรถโดยสารประจำทางผ่าน หรือมีรถโดยสารผ่านถึงช่วงดึก เป็นต้น

เกณฑ์การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งไม่ดี เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ในซอยลึกเกินไป ระหว่างข้างทางมีพงหญ้าขึ้นหนาทึบ ค่อนข้างเงียบ ระหว่าง ทางเข้า โครงการเปลี่ยว การเดินทางของผู้เช่าห้องพักต้องอาศัยนั่งรถมอเตอร์ไซค์รับจ้างราคาแพง ที่ตั้งโครงการขาดแคลนร้านอาหาร เป็นต้น

2. ควรพิจารณาเรื่องกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target Group) และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่ยังไม่ได้รับการตอบสนอง

สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการ SMEs ควรคำนึงถึงสำหรับโครงการเหล่านี้ คือ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย สำหรับในกรณีผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ เน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นพนักงานโรงงานในละแวก รังสิต - วังน้อย ซึ่งถือได้ว่าเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่มีความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ เพราะส่วนใหญ่มาจากต่างจังหวัด และมีการทำงานเป็นกะ แต่ประเด็นที่ควรพิจารณามีอยู่ว่า มีอพาร์ทเม้นท์เล็กและใหญ่ เกิดขึ้นเป็น จำนวนมากในละแวกรังสิต - วังน้อย ดังนั้นลูกค้าเป้าหมายที่เป็นพนักงานโรงงานกลุ่มนี้ ยังมีความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ (Demand) อยู่อีกหรือไม่ หรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ในละแวกนั้น ยังไม่เพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการได้ หรืออพาร์ทเม้นท์ในละแวกนั้นมีเพียงพอแล้ว แต่พนักงานโรงงานต้องการเปลี่ยนไปอยู่ตามอพาร์ทเม้นท์ใหม่ ๆ ในราคาค่าเช่าเท่าเดิม และไม่ห่างไกลจากโรงงานเท่าใดนัก สำหรับ สถานการณ์ที่โรงงานมีการลดจำนวนพนักงานที่ด้อยคุณภาพลง และรับพนักงานใหม่ที่มีคุณภาพเข้ามาแทนที่

3. ควรพิจารณาเรื่องพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย สิ่งอำนวยความสะดวก และราคาค่าเช่าห้อง

การวางแผนงานจะมีความถูกต้องและมีความเป็นไปได้มาก ถ้าโครงการที่จะลงทุนนั้น ผู้ลงทุนเข้าใจถึงพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นอย่างดี สำหรับกรณีผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ ยังขาดความเข้าใจพฤติกรรมพนักงานโรงงาน ดังนั้นการกำหนดราคาห้องเช่าเดือนละ 2,500 บาท อาจสูงเกินไป เพราะพนักงานโรงงานนิยมพักอยู่ร่วมกัน 2-3 คนต่อห้อง และอาจเผื่อไว้สำหรับญาติพี่น้องมาเยี่ยม และพักค้างคืนได้ การจ่ายค่าเช่าห้องก็มักจะแชร์กันออก โดยต้องการจ่ายค่าเช่าห้อง ซึ่งเป็นรายจ่ายประจำให้ต่ำที่สุด นอกจากนั้นก็ต้องคิดถึงรายจ่ายอื่น ๆ ของพนักงานโรงงาน เช่น ค่าน้ำ - ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าอาหารแต่ละวัน ส่งเงินให้ที่บ้าน ค่างานสังสรรค์สำหรับกลุ่มเพื่อน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายสำหรับพนักงานโรงงานเหล่านี้ เมื่อคิดรวมๆ แล้ว ก็จัดได้ว่าค่อนข้างสูงสำหรับพวกเขา ซึ่งมีเงินเดือนบวกค่า O.T. (Overtime) แล้วถือว่าไม่สูงนัก

จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ อยากที่จะคงค่าเช่าห้องที่ราคา 2,500 บาท แต่ไปเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากขึ้น เช่น เตียง ตู้ โต๊ะเครื่องแป้ง แอร์ เป็นต้น ซึ่งวิเคราะห์ได้ว่า สิ่งเหล่านี้จะเป็นอรรถประโยชน์รองลงไปจากพฤติกรรมที่พนักงานโรงงานต้องการ ห้องเช่าที่ราคาถูกประมาณช่วงราคา 1,000 - 2,000 บาท เช่น ราคาห้องเช่า 1,200 บาทต่อเดือน 1,500 บาทต่อเดือน หรือ 1,700 บาทต่อเดือน เป็นต้น ความต้องการห้องพักใหม่อยู่รวมกันหลายคนได้และไม่แบ่งแยกชาย-หญิง เพราะบางครั้ง มีญาติพี่น้องในครอบครัว มาพักอยู่ร่วมกัน ถ้าเป็นเพื่อนที่ทำงานอยู่ด้วยกันก็จะแชร์ค่าเช่าห้อง ค่าน้ำ-ค่าไฟกันเอง และที่สำคัญไม่อยากให้อพาร์ทเม้นท์อยู่ไกล ที่ทำงานมากนัก เพราะทำงานเป็นกะ สำหรับอพาร์ทเม้นท์บางแห่งถ้าค่าเช่าถูกมาก ห้องน้ำอาจจะเป็นห้องน้ำรวม แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว อยากได้ห้องน้ำในตัว เป็นต้น

4. ควรพิจารณาเรื่องข้อกฎหมายและวิศวกรรมการก่อสร้างบางประเด็น

4.1 กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs ยังไม่ตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อทำการก่อสร้าง เพียงแต่เล็งที่ดินที่จะทำการซื้อหรือได้เจรจาไว้เท่านั้น

การเข้าถึงที่ตั้งโครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ได้สะดวก มีผลต่อค่าการดำเนินการก่อสร้างที่จะถูกลง เช่น ถ้าถนนทางเข้า โครงการสร้าง อพาร์ทเม้นท์แคบ ช่วงเวลาก่อสร้างทำให้เสาเข็มยาวเข้าไม่ได้ จำเป็นต้องใช้เข็มเจาะ ซึ่งมีผลทำให้ค่าใช้จ่ายแพงกว่า ระยะเวลาดำเนินการ นานกว่าใช้เสาเข็มยาว

4.2 กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs มีที่ดินอยู่แล้ว หรือซื้อที่ดินไว้แล้ว

การก่อสร้างอาคารจะขึ้นอยู่กับความกว้างของถนนที่ติดพื้นที่ก่อสร้าง เนื่องจากมีพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ต้องมีระยะล่นใน การก่อสร้างและจำกัดความสูงของอาคาร โดยการก่อสร้างอาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น พื้นที่ที่จะก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้านหน้าติดถนนกว้าง 6 เมตร ดังนั้นพื้นที่ก่อสร้างจะต้องมีระยะล่นไม่ต่ำกว่า 2 เมตรจากที่ดินส่วนที่ติดกับถนน ฉะนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์จะสูงได้ไม่เกิน 16 เมตร (6 + 2 = 8 เมตร X 2 เท่า = 16 เมตร) เป็นต้น

ส่วนความกว้างของอาคารพิจารณาจากระยะล่นของที่ดินที่ติดกับถนนต้องถอยล่นไม่ต่ำกว่า 2-3 เมตรขึ้นไป ส่วนที่ที่ไม่ติดกับถนน ในกรณีที่การก่อสร้างมีช่องเปิด (ประตูหน้าต่าง) และอาคารก่อสร้างสูงไม่เกิน 2 ชั้น ต้องมีระยะล่น 2 เมตร แต่ถ้าสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไปต้องมีระยะล่น 3 เมตร (กรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่จะมีช่องเปิดหรือไม่มีก็ตาม พื้นที่ก่อสร้างมีชั้นใดชั้นหนึ่ง หรือพื้นที่รวมกันเกิน 2,000 ตร.ม. ต้องมีระยะล่น 6 เมตร รอบด้าน เป็นต้น)

ส่วนการก่อสร้างอาคารกรณีไม่มีช่องเปิด และเป็นอาคารก่อสร้าง 2 ชั้นขึ้นไป ต้องมีระยะล่น 80 ซม. เป็นต้น

4.3 กรณีก่อสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตร นับจากพื้นดินขึ้นไป จะต้องมีลิฟท์

ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้างด้วย เนื่องจากลิฟท์แต่ละตัวมีราคาสูง ดังนั้นควรพิจารณาว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่มาใช้บริการ มีความพอใจจะต้องใช้ลิฟท์หรือไม่ ถ้าใช้ลิฟท์มีผลต่อราคาค่าเช่าห้องที่ควรจะสูงขึ้น เพราะลงทุนสูงขึ้น โดยที่กลุ่มลูกค้า เป้าหมาย พอใจที่จะจ่ายค่าเช่าห้องที่แพงขึ้น

สำหรับผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ บอกได้ว่าคงไม่จำเป็นต้องใช้ลิฟท์ในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ เพราะกลุ่มลูกค้าเป็นพนักงานโรงงานเป็นหลัก การใช้ลิฟท์ไม่ใช่อรรถประโยชน์สูงสุดที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้พอใจเป็นอันดับแรก

กรณีการใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างที่ใช้เสาและคานบนพื้นที่ก่อสร้างที่ถูกจำกัดความสูงไม่เกิน 16 เมตร อาจจะก่อสร้างได้ 4 ชั้น และไม่ต้องมีลิฟท์

แต่ถ้าใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) จะทำให้ก่อสร้างได้ 5 ชั้น บนความสูงไม่เกิน 16 เมตร

4.4 ระยะห่างระหว่างเสาอาคารไม่ควรเกิน 5-6 เมตร

เนื่องจากจะทำให้สิ้นเปลืองโครงสร้าง เช่น ถ้าใช้เทคโนโลยีแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) ทำให้ต้องใช้เหล็กเส้นใหญ่ขึ้น พื้นต้องหนาขึ้น ถ้าใช้ระบบคานต้องใช้คานที่ใหญ่และหนาขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น

4.5 วิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้าง

ผู้ประกอบการ SMEs ควรมีความเข้าใจบ้างในเรื่องวิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมา เนื่องจากผู้รับเหมา อาจมีการรับเหมา งานก่อสร้าง หลายแห่งพร้อม ๆ กัน ซึ่งงานก่อสร้างในแต่ละแห่งผู้รับเหมาควรมีการปรับแผนการก่อสร้างให้เหมาะสมเป็นระยะ ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาตรวจสอบเพื่อให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน ซึ่งถ้าต้องมีการกู้เงิน จากสถาบันการเงินเพื่อลงทุน สร้างอพาร์ทเม้นท์ และระยะเวลาการก่อสร้างไม่เป็นไปตามกำหนด ผู้ประกอบการ SMEs รายนั้นอาจได้รับรายได้ล่าช้ากว่ากำหนด แต่มีระยะเวลาต้องชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยแล้ว และอาจกลายเป็นปัญหาขึ้นมาได้

4.6 การคำนวณพื้นที่อาคาร

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้ภายในอาคารต้องมีทางเดินภายในอาคาร กรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้อง 2 ฝั่ง ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 2 เมตร แต่ถ้ากรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้องฝั่งเดียว ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร ส่วนพื้นที่ห้องขึ้นอยู่กับความกว้างยาวของแต่ละห้อง

4.7 กรณีการก่อสร้างมีที่จอดรถ

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ดังนั้นถ้ามีพื้นที่ใช้สอยรวม ภายในอาคาร ที่ก่อสร้าง 1,200 ตร.ม. จะต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในอาคาร หรือพื้นที่ภายนอกอาคาร 10 คัน

5. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้าง

โดยปกติแล้ว สถาปนิกและวิศวกรจะบอกข้อมูลเบื้องต้นของค่าก่อสร้าง โดยคิดเป็นตารางเมตร เช่น ถ้าอาคารสูง 5 ชั้น ไม่เกิน 16 เมตร จำนวน 70 ห้อง ไม่ใช้ลิฟท์ ต้นทุนค่าก่อสร้างอาจอยู่ที่ประมาณ 8,500 บาทต่อตร.ม. เป็นต้น แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับวัสดุตกแต่งพื้นผิวด้วย เช่น พื้น เพดาน ซึ่งใช้วัสดุที่แตกต่างกัน ถ้าพื้นใช้กระเบื้องยางจะมีราคาถูกกว่าพื้นกระเบื้องเซรามิค เป็นต้น


6. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนค่าดำเนินการ

ผู้ประกอบการ SMEs ที่มีที่ดินอยู่แล้ว ก็สามารถทำการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ได้เลย แต่ส่วนใหญ่ยังต้องเล็งหาที่ดินที่มีทำเลดี และต้องจ่าย ค่าซื้อที่ดิน ค่าโอน ค่าภาษี และดำเนินการก่อสร้าง จึงต้องประเมินค่าก่อสร้างให้ถูกต้อง นอกจากนี้ยังมีค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง ของผู้ประกอบการเอง ค่าทำ Survey หากลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม ค่าบริหารส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างยาม ค่าทำบัญชี ค่าทำป้ายโฆษณา และประชาสัมพันธ์โครงการ (ป้ายติดประกาศอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า) เป็นต้น

7. ควรพิจารณารายรับจากการให้เช่าห้องอพาร์ทเม้นท์

ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาให้ดี เรื่องปริมาณผู้เช่าห้องว่าจะมีสัดส่วนเท่าใด เช่น คาดว่าจะมีผู้เช่าห้องพัก ประมาณ 80% ของจำนวนห้องให้เช่า เป็นต้น ซึ่งจะมีผลต่อรายได้ในแต่ละเดือนของผู้ประกอบการเอง ในกรณีผู้ประกอบการ SMEs ที่มาขอคำปรึกษา ถ้ามีจำนวนห้องให้เช่าจำนวน 70 ห้อง ราคาห้องเช่า 1,500 บาทต่อเดือน และมีสัดส่วนผู้มาเช่าตั้งแต่ 70% ขึ้นไป จะได้ค่าเช่าต่อเดือน ดังนี้

7.1 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 70% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 70% =73,500 บาท

7.2 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 80% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 80% =84,000 บาท

7.3 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 90% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 90% =94,500 บาท


อพาร์ทเม้นท์บางแห่งมีขนาดห้องที่แตกต่างกัน หรือบางห้องมีแอร์ บางห้องใช้พัดลม ทำให้ราคาค่าเช่าห้องจะแตกต่างกันไป รายได้ค่าเช่าห้องก็จะแตกต่างกันไปด้วย เป็นต้น

8. ควรพิจารณาเรื่องผลตอบแทนที่จะได้รับ และระยะเวลาคืนทุน

จากประเด็นที่ควรพิจารณา 7 ข้อแรก ผู้ประกอบการ SMEs จะทราบว่าที่ดินที่เล็งไว้ว่าจะซื้อ และก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ มีความเหมาะสม ที่จะสร้าง และมีผู้มาใช้บริการมากน้อยแค่ไหน ลูกค้าเป็นกลุ่มไหน จะได้จำนวนห้องเช่ากี่ห้อง ราคาห้องเช่าควรจะเป็นเท่าใด และจะมีรายได้ ค่าห้องเช่าต่อเดือนเท่าใด เงินลงทุนในโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ทั้งสิ้นเป็นเงินเท่าใด

นอกจากนี้ผู้ประกอบการ SMEs ควรทราบถึงผลตอบแทนจากการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และระยะเวลาคืนทุนกี่ปี ซึ่งต้องใช้หลักเกณฑ์ทางการเงินมาคำนวณ และคิดถึงเรื่องมูลค่าของเงินด้วย โดยพิจารณาจากรายได้ และเงินลงทุนในโครงการในแต่ละปี เช่น ผลตอบแทนที่ได้รับเป็น 19% คืนทุนภายใน 5 ปี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับควรนำไปเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเป็นหลัก เช่น กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs ใช้เงินทุนส่วนตัวเพื่อซื้อที่ดินได้แล้ว แต่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ ดังนั้นผู้ประกอบการ SMEs ต้องใช้คืนเงินต้น พร้อมดอกเบี้ยให้สถาบันการเงินเป็นงวด ๆ ไป ผลตอบแทนที่ได้รับควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น

ขอบคุณ : novabizz.com

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : งานตอก เจาะเสาเข็ม

เสาเข็มตอกมีให้เห็นกันทั่วไปโดยใช้ปั้นจั่นโครงเหล็ก ตอกด้วยลูกตุ้มเหล็ก ความลึกของเสาเข็มขึ้นอยู่กับสภาพพื้นดินแต่ละที่ความลึกของแต่ละพื้นที่ไม่แน่นอน ในกรุงเทพฯ ดินที่เรียกว่าชั้นทราย ชั้นแรกอยู่ที่ ประมาณ 21 เมตร เหมาะสำหรัีบการ ตอกเสาเข็มบ้านพักอาศัย ตึกแถว อาคารศูนย์การค้าทั่วไป ส่วนดินชั้นทราย ชั้นที่ 2 อยู่ 60 เมตร เหมาะสำหรับการตอกเสาเข็ม ของอาคารสูงๆ เท่านั้น

บางครั้งวิศวกรอาจออกแบบบ้านให้ใช้เสาเข็มสั้นแทน โดยปลายเสาเข็มอาจอยู่ที่ 12 เมตร 14 เมตร หรือ 16 เมตร แต่มี หลายๆ ต้น โดยไม่ต้องให้ปลายเสาเข็มไปอยู่ที่ระดับ 21 เมตร ก็ทำได้ในเชิงวิศวกรรม

หากไม่มีอุปสรรคอะไร วิศวกรจะออกแบบเป็นเสาเข็มตอก เพราะควบคุมคุณภาพของงานได้ง่ายขึ้น ตั้งแต่ตัวของเสาเข็ม และวิธีการตอกราคาของเสาเข็มตอกก็ไม่แพงมากนัก

เสาเข็มเจาะจะใช้ก็ต่อเมื่อเสาเข็มตอกลำเลียงเข้าไปไม่ได้บริเวณใกล้เคียงมีการก่อสร้างหนาแน่น หรือสร้างอาคารชิดเขต จึงจำเป็นต้องเปลี่ยนมาใช้เสาเข็มเจาะแทน ทั่วไปเสาเข็มเจาะจะมีราคาแพงกว่าเสาเข็มตอกประมาณเกือบเท่าตัว ควบคุม คุณภาพยากกว่า ตั้งแต่ขบวนการเจาะการใส่เหล็ก การหล่อคอนกรีต และการทดสอบความสมบูรณ์ของเสาเข็ม

ไม่ว่าจะใช้เสาเข็มตอกหรือเสาเข็มเจาะยังคงมีความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างเท่ากัน เพราะวิศวกรจะออกแบบภายใต้กฎกติกาเดียวกัน ถ้าในแบบระบุว่า เสาเข็ม 21 เมตร ก็ไม่จำเป็นต้องให้ได้ความลึก 21 เมตร เสมอไป หากเจาะลงไปได้แค่ 18.5 หรือ 19.5 เมตร และเจาะต่อไปอาจจะพบน้ำและทะลุชั้นทรายชั้นแรก ก็สามารถหยุดเจาะ
ได้ โดยผู้เจาะเสาเข็มจะวินิจฉัยจากดินที่ปลายเสาเข็มเป็นหลัก

เสาเข็มมีกี่อย่าง แล้วจะเลือกใช้อย่างไร

เสาเข็มโดยทั่วไปจะแยกออกได้เป็นสำคัญ 2 ประเภทคือ เสาเข็มตอก และ เสาเข็มเจาะ (ส่วนเสาเข็ม พิเศษอื่น ๆ เช่น Micro Pile นั้น หากไม่ใช่วิศวกรก็ไม่น่าจะไปสนใจ)… เสาเข็มตอก และเสาเข็มเจาะเอง ก็ยังแยกออกได้ เป็นอย่างละอีก 2 ประเภท ซึ่งโดยสรุปรวม วิธีการทำงาน และจุดดีจุดด้อย น่าจะสรุป พอเป็นสังเขป ได้ดังต่อไปนี้ :

1. เสาเข็มตอกทั่วไป จะมีหน้าตาต่าง ๆ กัน บางทีก็เป็นสี่เหลี่ยม บางทีก็เป็นหกเหลี่ยม บางทีก็เป็นรูปตัวไอ ซึ่งทุกอย่าง จะมีหน้าตัดตันทั้งต้น เวลาตอก ก็ตอกลงไปง่าย ๆ อย่างที่เราเห็นกันโดยทั่วไป

2. เสาเข็มกลมกลวง เป็นเสาเข็มที่สามารถรับแรงได้มากกว่าเสาเข็มแบบแรก เพราะสามารถ ทำให้โตกว่าได้ ผลิตโดย การปั่นหมุนคอนกรีต ให้เสาเข็มออกมา กลมและกลวง เวลาติดตั้ง ส่วนใหญ่ จะขุดเป็นหลุมก่อน แล้วกดเสาเข็มลงไป พอถึงระดับ ที่ต้องการ จึงจะเริ่มตอก ทำให้มีส่วนของเสาเข็ม ไปแทนที่ดินน้อยลง (ดินถูกขุดออกมาบางส่วนแล้ว) อาคารข้างเคียงเดือดร้อนน้อยลง จากการเคลื่อนตัวของดิน (แต่ความดัง ฝุ่นละออง และความสะเทือน ก็ยังคงอยู่)

3. เสาเข็มเจาะแบบแห้ง เป็นระบบเสาเข็มเจาะขนาดเล็ก ส่วนใหญ่จะลึกไม่เกิน 20 เมตร (แล้วแต่ ระดับ ชั้นทราย) รับน้ำหนักต่อต้น ได้ไม่เกิน 120 ตัน วิธีการคือเจาะดินลงไป (แบบแห้ง ๆ ) แล้วก็หย่อนเหล็ก เทคอนกรีต ลงไปในหลุม… ราคาจะแพงกว่าระบบเข็มตอก แต่เกิดมลภาวะน้อยกว่ามาก ทั้งเรื่องการ เคลื่อนตัวของดิน ความสั่นสะเทือน ฝุ่นละออง จึงเป็นที่นิยมใช้ ในที่ที่มีคนอยู่หนาแน่น

4. เสาเข็มเจาะแบบเปียก ทำเหมือนเสาเข็มเจาะแห้ง แต่เวลาขุดดินจะขุดลึก ๆ แล้วใส่สารเคมีลงไป เคลือบผิวหลุมดิน ที่เจาะ ทำหน้าที่เป็นตัวยึดประสานดินและดันดินไม่ให้พังทลายลงเวลาเจาะลึก ๆ (ซึ่งสามารถเจาะได้ลึกถึงกว่า 70 เมตร) รับน้ำหนักได้มากและเกิดมลภาวะน้อย ราคาแพง

ส่วนการเลือก ว่าจะใช้เข็มแบบไหนดีนั้น ต้องตั้งข้อสังเกตุ ปัญหาก่อน แล้วเปรียบเทียบ ความจำเป็น- ความเป็นไปได้ ของแต่ละระบบ ในแต่ละงาน โดยยึดถือ ข้อหลักประจำใจ ในการพิจารณาดังนี้ :
ก.) ราคา
ข.) บ้านข้างเคียง (มลภาวะ)
ค.) ความเป็นไปได้ในการขนส่งเข้าหน่วยงาน
ง.) เวลา (ทั้งเวลาทำงาน และเวลาที่ต้องรอคอย)

ในการเลือกระบบเสาเข็มนี้ ต้องขอร้องให้วิศวกรออกแบบเสาเข็มและฐานรากหลาย ๆ แบบดู (อย่าเกิน 3 แบบ) ต้องวิเคราะห์รวม (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรื่องราคา และเวลา) ของเสาเข็ม และฐานราก จึงจะใช้ เป็น ข้อยุติได้ (หลีกเลี่ยง เสาเข็มราคาถูก ทำเร็ว แต่ทำให้ฐานรากราคาแพงและล่าช้า ทำให้ทั้งโครงการ ล่าช้าไปหมด)


อ้างอิง :http://winyou.asia/100_1000_1/015.htm

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : บัวพื้น ผนัง บัวตกแต่ง

บัวพื้น ผนัง บัวตกแต่ง ต่างๆ ปัจจุบันมีวัสดุหลากหลายชนิดให้เลือกใช้ เช่น บัวไม้ ที่แกะสลักสวยงาม บัวโพลียูริเทนมี น้ำหนักเบาลวดลายประดิษฐ์ไปตามลักษณะของงานตกแต่ง


บัวปูนปั้น ปัจจุบันมีแบบให้เลือกหลากหลาย นิยมนำมาติดบ้านให้หรูหราสวยงาม แปลกตาขึ้น ซึ่งเราจะเห็นบัวปูนปั้น ขนาดใหญ่ๆ เช่น เสาโรมัน มีบัวหัวเสา

บัวฐานเสา บัวเสา บัวขอบระเบียง ติดแล้วทำให้ตึกแถวธรรมดาเกิดมูลค่าเพิ่มมากขึ้นได้ มีความสวยงาม โอ่โถงมากขึ้น บัวประเภทนี้เรียกว่าบัวปูนปั้นสำเร็จรูป

บัวจี อาร์ ซี (G.R.C.) เป็นบัวที่มองแล้วเหมือนปูนธรรมดา แต่ผิวเรียบเนียนกว่า บัวชนิดนี้ จะใช้ใยไฟเบอร์เข้าไปผสมกับ ปูนซีเมนต์ หล่อแบบออกมาตามลวดลายที่สั่งได้ แม้ต้องการขนาดใหญ่เท่าได ก็สามารถออกแบบได้ตามความประสงค์ที่ ต้องการ เพราะมีน้ำหนักไม่มาหนัก

บัวปูนหล่อในที่ ปัจจุบันยังมีผลิตอยู่บ้าง เช่น บัวขอบหน้าต่าง ยังมีการเข้าไม้แบบแล้วเทปูนหล่อ หลังจากนั้นจึงฉาบปูน แต่งแนว บัวแบบนี้ทำได้ต่อเมื่อไม่มีลวดลายมากนัก ถ้ามีลวดลายมาก จะต้องเปลี่ยนมาใช้บัวสำเร็จ


บัวปูนพลาสเตอร์ มีบัวฝ้าเพดานจำนวนมาก ใช้บัวพลาสเตอร์สำเร็จรูปมาติด เพราะมีน้ำหนักเบา สีขาวสบายตา สามารถ ทาสีได้ตามต้องการ

บัวทุกชนิด ไม่ว่าจะเป็นบัวพื้น ผนัง หรือบัวตกแต่งอื่นๆ เช่น บัวฝ้าเพดาน บัวเพดานกลางห้อง บัวรอบๆ โคมไฟกิ่งล้วนแต่ เป็นสิ่งตกแต่งเพิ่มความสวยงามตามสไตล์ที่ชอบความสวยงาม ความแข็งแรง ทนทานจะต้องควบคู่กันไป ควรปรึกษาผู้รู้ที่จะให้ ความรู้ข้อแนะนำในการทำบัวต่างๆ มาใช้ความสวยงามจะเกิดขึ้น พร้อมๆ กับความทนทานแข็งแรง ควบคู่กันไปตามเจตนารมย์

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : ปัญหากระเบื้อง-หิน

ช่างโดยทั่วไปมักนิยมปูกระเบื้องด้วยวิธีที่เรียกว่า ปูแบบซาลาเปา โดยเอาปูนมาโปะลงตรงกลางกระเบื้องแล้วปู จะเห็นได้ ว่าขอบของกระเบื้องจะไม่มีเนื้อปูนอยู่เลย เวลาเคาะเราจะได้ยินเสียงโปร่งๆ ส่งผลให้กระเบื้องหลุดร่อนภายหลังได้ง่ายเป็นวิธี การปูที่ไม่ถูกต้อง อีกวิธีหนึ่งซึ่งเป็นการปูที่ไม่ถูกต้องเช่นกัน คือการปูสด โดยช่างจะปูกระเบื้องลงบนพื้นผิวปูนที่เทเสร็จใหม่ๆ โดยอาศัยน้ำปูนมาเป็นตัวยึดกระเบื้อง วิธีนี้จะส่งผลเสียคือ กระเบื้องจะดูดน้ำปูนซีเมนต์ออกมา เมื่อใช้งานพื้นกระเบื้องไปสัก พักหนึ่ง กระเบื้องก็จะหลุดร่อน เนื่องจากแรงยึดเกาะไม่ดีพอนั่นเอง

การปูแห้ง คือวิธีการปูกระเบื้องที่ถูกต้องตามหลักวิชาการใช้ปูนกาว หรือซีเมนต์กาวเป็นตัวประสานระหว่างพื้นปูนกับกระเบื้อง โดยให้ปาดปูนกาวให้ทั่วพื้นปูนด้วยเกรียงหวี จากนั้นจึงปูกระเบื้องลงไป พื้นกระเบื้องจะมีอายุการใช้งานได้นาน เพราะปูนกาวมีแรงยึดเกาะได้ดีกว่ากาวอื่นๆ

สำหรับหินไม่ว่าจะเป็น หินอ่อน หินแกรนิต หรือหินธรรมชาติอื่นๆ ที่จะปูลงไปที่พื้นหรือผนังที่เป็นปูน จะต้องเคลือบน้ำยา ด้านหน้า ด้านหลัง และขอบทั้งสี่ด้านก่อนปูเสมอ เพราะน้ำยาที่เคลือบจะช่วยป้องกันน้ำปูนซึมขึ้นมาตามรอยต่อของหิน หรือ คราบขาวไหลออกมาตามแนวรอยต่อ ซึ่งจะทำให้หินหมดความสวยงาม การเคลือบน้ำยาที่ผิวหน้าจะช่วยป้องกันน้ำ หรือสิ่ง สกปรกซึมเข้าด้านหน้าของหินเป็นการป้องกันเกิดคราบเหลือง หลังการใช้งานหรือการตกแต่งบ้านที่มักจะทำให้ผิวหินเสียหาย เพราะหินจะมีปัญหามากที่พบเห็นบ่อยๆ คือ มีคราบเหลืองสีคล้ำ มีฝุ่นสกปรกสะสมตามรูพรุนแก้ไขไม่ได้ เกิดรอยขีดข่วน รอยด่างเกิดคราบขาวเป็นขี้เกลือ เกิดรอยซึมน้ำหรือน้ำมันตามรอยต่อ เป็นต้น

การป้องกันจึงเป็นวิธีการหนึ่งที่จะทำให้งานออกมาดี หลังจากการปูและใช้งาน ส่วนในอนาคตหินจะมีความสกปรกหรือหมด ความเงางามนั้นให้ใช้น้ำยาเคมีภัณฑ์เข้ามาช่วยแก้ไขปัญหา เช่น หินอ่อนเก่าใช้งานหลายปีหมดความเงางาม แก้ไขได้ด้วยใช้ ผงพิเศษขัดเงาด้วยเครื่องปั่นเงา

พื้น-ผนัง หินแกรนิตสกปรกฝังลึก มีคราบเหลืองและสนิม ก็ใช้น้ำยาเฉพาะเช็ดทำความสะอาด หินก็จะกลับมาสวยงามดัง เดิมได้

หินแกรนิตพ่นไฟสกปรกมาก มีน้ำซึม มีฝุ่นสะสม ต้องใช้น้ำยาทำความสะอาด แล้วเคลือบทับด้วยน้ำยาเฉพาะอีกครั้งก็แก้ ปัญหาไ้ด้

การปูหินกลางแจ้ง ความร้อนจากแสงแดด ทำได้หินขยายตัว (หินมีการขยายตัวมากกว่าปูนซีเมนต์หลายเท่า) ส่งผลทำให้ หินดันกันเอง จนหลุดร่อน ฉะนั้นอย่าปูหินชิดกำแพง ควรเว้นไว้ 5-10 มม. แล้วฉีดซิลิโคนให้เต็มช่องว่าง (ต้องใช้ซิลิโคนที่ใช้ กับหิน) หรือจะใช้ขอบบัวผนังปิดก็ได้

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : การกำจัดปลวก

ปลวก อาศัยอยู่ตามธรรมชาติ ไม่ว่าบ้านจะสร้างด้วยไม้หรือปูน ปลวกสามารถเข้าไปได้ในตัวอาคารได้ทั้งนั้น โดยเข้ามา ตามรอยต่อของอาคาร รอยแตกร้าวของผนัง ก่ออิฐ ฉาบปูน รอยร้าวของไม้ แทรกตัวเข้าไปในเสาโรงรถ ที่พอกเอาไว้ด้วยอิฐก่อ ฉาบปูน เข้าไปในกล่องซ่อนท่อโดยอาศัยเป็นเส้นทางเดินสอดแทรกตัวมาตามบัวเชิงผนัง หรืออาศัยสายไฟเป็นทางเดิน เป็นต้น

การป้องกันปลวกในอาคารระหว่างก่อสร้าง จะต้องกำจัดปลวกที่ต้นตอ โดยทำก่อนจะปิดพื้นชั้นล่าง ด้วยการอัดน้ำยาตาม แนวคานด้านใน ใช้หัวฉีดน้ำยาอัดน้ำยาลงใต้ดิน ให้ห่างจากแนวคานด้านใน 6" ถึง 8" ระยะห่าง กัน 18" ตลอดแนวคานด้าน ในทุกด้าน ฉีดเคลือบน้ำยาที่ภายในทั้งหมดแบบปูพรมทุกตารางนิ้ว เพื่อให้น้ำยาซึมลงไปประสานกับน้ำยาซึ่งได้อัดไว้แล้วใน ระดับใต้คาน และอัดน้ำยาตามแนวคานด้านนอก ห่างกัน 18" ตลอดแนวคานด้านนอก


นอกจากวิธีฉีดน้ำยาลงในดินแล้ว ยังมีการกำจัดปลวกแบบระบบวางท่อ ซึ่งจะมีการวางท่อโดยรอบ เป็นท่อพีวีซีหรือท่อ พีอีสีดำ วางในแนวคานคอดินทั้งหมด เจาะรูตรงท่อ เพื่อติดตั้งตัวสปริงเกอร์ แต่ละตัวห่างกันประมาณ 50-80 ซม. โดยรอบแนว คานคอดินภายในอาคารทั้งหมด แล้วใช้เครื่องอัดน้ำยาเคมีผ่านท่อ PIPE เป็นละอองฝอยด้วยแรงอัด 25-30 ปอนด์ ซึ่งวิธีนี้ จะมี ประโยชน์คือไม่ต้องเจาะพื้น เมื่อต้องการกำจัดปลวกภายหลัง


โดยส่วนใหญ่ บริษัทกำจัดปลวก จะมีการรับประกัน 3 ปี และแต่ละปี จะเข้ามาตรวจสอบ ประมาณ 3 ครั้ง หรือทุก 3 เดื่อน แล้วแต่กรณี

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : การรั่วซึม-ยาแนว


เมื่อมีปัญหาการรั่วซึมเกิดขึ้น ขอแนะนำสารเอนกประสงค์ใช้ในงานก่อสร้าง และงานทั่วไปดังนี้
  • ซิลิโคน มีจำหน่ายในท้องตลาดทั่วไปนับ 100 ชนิด ยึดเกาะกับกระจกได้ดี ทนน้ำได้ดี ทนสารเคมี เช่น น้ำยาล้างห้องน้ำได้ดี แต่ใช้กับงานปูนได้ไม่ดีนักและทาสีทับไม่ได้ ซิลิโคนจึงเหมาะกับงานภายใน เช่น ใช้ยาแนวห้องน้ำ แต่มีคุณสมบัติในการดูดฝุ่นเข้ามาง่ายๆ จึงต้องหมั่นทำความสะอาดบริเวณรอยต่อเหล่านี้เป็นพิเศษ
  • อะครีลิก ยื่ดหยุ่นตัวได้ดีมาก เกาะเกี่ยวกับคอนกรีตไม่ดีนัก ทาสีทับได้ นิยมใช้กับงานกระจกอลูมิเนียม
  • โพลียูริเทน ยึดเกาะกับคอนกรีตได้ดี ยืดหยุ่นตัวสูงทนแสงอาทิตย์ เนื้อแข็งกว่าซิลิโคน ไม่ดูดฝุ่น ไม่เกิดเชื้อรา ทาสีทับ ได้ทันที จึงนิยมมาใช้กับรอยต่อของอาคารที่มาชนกับระหว่างอาคารเดิมกับอาคารใหม่
การเลือกซื้อผลิตภัณฑ์ยาแนว จึงต้องดูจุดประสงค์ให้ชัดว่า จะนำไปใช้เพื่ออะไรใช้ภายในหรือภายนอก จำเป็นต้องกันน้ำหรือไม่ ต้องการทาสีทับหรือไม่ แล้วเลือกวัสดุให้ถูกต้องกับวัตถุประสงค์

การปฏิบัติก่อนการใช้ ต้องปฏิบัติเหมือนๆ กันทุกผลิตภัณฑ์ คือ
1. บริเวณที่จะอุดยาแนวต้องสะอาด ปราศจากฝุ่นผง คราบน้ำมัน และคราบสกปรกต่างๆ
2. ต้องแห้ง ไม่มีน้ำ ไม่มีความชื้น
3. ผิวงานต้องราบเรียบพอสมควร
4. บริเวณที่จะอุดยาแนวต้องสกัดให้ความกว้าง-ยาว ได้สัดส่วน เช่นกว้าง 2 ซ.ม.ลึก 1 ซ.ม.

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : การถมดิน

ดินถม เป็นคำที่ใช้เรียกทั่วไปของดินถมบ้านเรา สามารถแยกประเภทของดินถมได้ดังนี้


1. ดินผิว ดินประเภทนี้จะมีราคาแพง ใช้ถมดินในบ้านเพื่อปลูกต้นไม้ ปลูกหญ้า ปลูกพืชทุกชนิด หรือถมบริเวณสนามหญ้า เพื่อ จัดสวนก็ได้

2. ดินชั้นสอง ราคาของดินประเภทนี้ จะต่ำกว่าดินผิว เพื่อจัดสวนก็จะมีส่วนผสมของทรายอยู่บ้างอยู่ ปลูกต้นไม้ได้ไม่ดีนัก ทั่วไปนำไปถมรองพื้นทางเท้าหรือถมใต้อาคารมากกว่า

3. ดินซีแล๊ค เป็นดินที่มีราคาถูกที่สุด มีส่วนผสมของหิน กรวด ทราย หรือจะเรียกว่าดินดานก็ได้ ดินประเภทนี้ไม่มีสารอินทรีย์ ใดๆ ที่เป็นประโยชน์ กับต้นไม้ นิยมถมส่วนที่อยู่ใต้อาคาร รอบๆ บ้าน ส่วนที่เป็นโรงงานที่ต้องการยกระดับให้สูงขึ้นโดยใช้ดินรองรับ ถมเพื่อประโยชน์ในการทำให้โครงสร้างพื้นบริเวณนั้นๆ สามารถรองรับน้ำหนักได้ดีขึ้น เช่น พื้นถนน พื้นโรงงาน ลานเอนกประสงค์ เพื่อตากพืชผล ทางการเกษตร ลานตากมันสำปะหลัง ลานตากข้าวเปลือก เป็นต้น

ส่วนดินอื่นๆ ก็นำมาใช้บ้าง ขึ้นอยู่กับการนำมาใช้ประโยชน์ในส่วนใดของอาคาร หรือหากต้องการประโยชน์ 2 ประการ กล่าวคือ เพื่อการปลูกต้นไม้และการยกระดับพื้นให้สูงขึ้นด้วย กรณีเช่นนี้ดินชั้นสองจะเหมาะสมที่สุด

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : ระบบท่อน้ำ - สุขภัณฑ์


ท่อน้ำที่ใช้ภายในบ้านมีมากมายหลายชนิด แต่ที่นิยมมากที่สุดในการนำมาใช้กับบ้านพัก อาศัย คือท่อพีวีซีสีฟ้า ชั้นคุณภาพ 13.5, 8.5 และ 5 ซึ่งเป็นท่อน้ำดี ส่วนบ้านหลังไหนจะใช้ท่อน้ำชั้นคุณภาพใด ขึ้นอยู่กับวิศวกรผู้ออกแบบบ้านหลังนั้น จะกำหนด

1. ท่อพีวีซี สีฟ้า คือท่อน้ำดี หมายถึงท่อที่ใช้รับแรงดัน เช่น ท่อที่ต่อไปยังฝักบัว ท่อที่ต่อไปยังก๊อกน้ำภายในบ้าน เป็นต้น

2. ท่อพีวีซี สีเทา คือท่อน้ำทิ้ง หมายถึงท่อที่ไม่มีแรงดัน เช่น ท่อน้ำทิ้งจากอ่างล้างหน้า เป็นต้น

3. ท่อพีวีซี สีเหลือง คือท่อร้อยสายไฟภายในบ้าน

ส่วนท่อน้ำร้อนจะใช้ท่อทองแดง ท่อ PB สีดำ หรือแป๊ปน้ำที่เรียกว่า ท่อ GSP ก็ได้ จะเลือกใช้ท่ออะไรนั้นวิศวกรและผู้ออกแบบบ้านพักอาศัยหลังนั้นจะเป็นผู้กำหนดให้เหมาะสม แต่ที่สำคัญคือ การติดตั้งเครื่องทำความร้อนจะต้องดูแลข้อต่อต่างๆ เป็นพิเศษ เพราะเป็นจุดที่เกิดการรั่ว - ซึมได้ง่าย

โดยมากแล้ว ระบบท่อน้ำจะถูกซ่อนไว้ใต้อาคาร ในผนัง หรือใต้พื้น หากมีการรั่ว - ซึม จะสังเกตได้ยากทำให้เราต้องจ่ายค่าน้ำมากกว่าปกติ งานก่อสร้างต่างๆ โดยเฉพาะรอยต่อทุกจุดของระบบ

ท่อพีบี (Polybutylene Resin)
ท่อพีบี เป็นท่อน้ำที่ผลิตจากเรซินโพลิบิวทิลีน (Polybutylene Resin) ซึ่งเป็นเรซินที่มีคุณภาพจากยุโรปและอเมริกา เป็นพลาสติกที่มีน้ำหนักโมเลกุลสูง (High Molecular Weight)

ซึ่งทำให้คุณสมบัติทางการภาพต่างๆรวมทั้งค่าของความคงทนต่อสภาวะแวดล้อม (ESCR Environmental Stress Cracking Resistance) สูงตามไปด้วย ทำให้ท่อพีบี เหมาะสำหรับนำไปใช้เป็นท่อน้ำประปาทั่วไป ซึ่งสามารถทนอุณหภูมิได้ –40 °c สูงถึง 48 °c และท่อน้ำร้อนสามารถทนอุณหภูมิได้ –15 °c สูงถึง 90 °c คุณสมบัติเฉพาะ อ่อนตัวและยืดหยุ่นได้ดี น้ำหนักเบา ทนต่อแรงกระแทกได้สูง ทนแรงดันได้สูง ทนอุณหภูมิได้สูง ปราศจากสารเป็นพิษ คงทนต่อสารเคมี อายุการใช้งานยาวนาน

ชนิดของท่อ PB แบ่งได้ 2 ประเภท
1.ท่อน้ำอุณหภูมิปกติ(สีดำ)
2.ท่อน้ำร้อน SDR 11 (สีเทา)

ท่อเหล็ก GSP (Gavalnized Steel Pipe) เฉพาะที่มีผลิตและจัดจำหน่ายในประเทศไทย จะมีการผลิตออกมาตามมาตราฐานดังนี้.

1.ท่อ GSP มาตราฐาน BS-1387/1985 ซึ่งท่อมาตราฐานนี้ส่วนใหญ่จะถูกระบุให้ใช้ในงานโครงการต่างๆที่เป็น Commercial และท่อมาตราฐานนี้จะแบ่งลักษณะท่อออกเป็น 3 Class คือ
  • Class Light หรือ BS-S, 
  • Class B หรือ Class Medium หรือ BS-M, 
  • Class Heavy หรือ BS-H 
ซึ่งทั้งสาม Classนั้นจะแตกต่างกันที่ "ความหนาผนังท่อ" โดยเรียงลำดับความหนาผนังท่อมากสุด - น้อยสุด คือ H, M, S

2.ท่อ GSP มาตราฐาน TIS-276/2532, 277/2532 ซึ่งท่อมาตราฐานนี้ส่วนใหญ่จะถูกระบุให้ใช้ในงานโครงการต่างๆที่เป็น งานราชการ และท่อมาตราฐานนี้จะแบ่งลักษณะท่อออกเป็น 2 Type คือ
  • Type 2 โดยจะผลิตตั้งแต่ขนาดท่อ 1/2" - 6" เท่านั้น
  • Type 4 โดยจะผลิตตั้งแต่ขนาดท่อ 2-1/2" - 8" เท่านั้น

จากมิเตอร์ของการประปาถึงปั๊มน้ำในบ้านก็ควรมีถังพักน้ำเพื่อรองรับน้ำ ไม่ควรสูบน้ำโดยตรงจากเส้นท่อ เพราะมีผลเสีย หลายประการ เช่น ถ้าบริเวณนั้นน้ำไหลน้อย เครื่องสูบน้ำ ก็ปั๊มอากาศเข้าไปมาก มิเตอร์ก็จะหมุน เหมือนมีการสูบน้ำเข้าไป หรือ ปั๊มน้ำจะทำให้แรงดันในเส้นท่อลดลง ประกอบกับรอยต่อของเส้นท่อบางจุดรั่ว ก็จะดูดน้ำสกปรกจากภายนอกเข้าไปในเส้นท่อได้ เป็นต้น

ส่วนข้อระวังของการติดตั้งสุขภัณฑ์ ควรติดตั้งตามคำแนะนำ ในคู่มือของแต่ละยี่ห้ออย่างละเอียด เพราะหากละเลยจุดหนึ่ง จุดใดไป อาจเป็นสาเหตุ ทำให้สุขภัณฑ์มีปัญหาภายหลังการติดตั้งได้ เช่น ชักโครกแล้วไม่มีน้ำเอ่อหล่อเลี้ยงในโถชักโครก หรือน้ำไหลลงชักโครกตลอดเวลา เป็นต้น

เกร็ดความรู้เรื่องบ้าน : การแตกร้าวในอาคาร

การแตกร้าวในอาคารมี 2 ชนิด

ชนิดที่ 1 การแตกร้าวที่ไม่เป็นอ้นตราย
มีลัีกษณะเป็นเส้นเล็กๆ ขนาดเท่าเส้นผม เช่น การแตกร้าวลายงาของผนังปูนฉาบ การแตกร้าวของผิวหินขัด การแตกร้าวของกรวดล้างทรายล้าง การแตกร้าวของพื้นโรงรถเป็นต้น ถึงแม้การแตกร้าวเหล่านี้จะส่ง ผลด้านความสวยงาม รวมทั้งบางจุดอาจเกิดการรั่ว - ซึมได้

ชนิดที่ 2 การแตกร้าวที่เป็นอันตราย
เช่น การแตกร้าวของ เสา คาน พื้น แตกร้าวจนมองเห็นเหล็กภายในรอยแตกร้าว เหล่านี้ จะเป็นเส้นใหญ่มากกว่า 0.5 มม. หรือขนาดที่ปลายดินสอกด สามารถสอดเข้าไปในรอยแตกได้

แนวทางแก้ไขปัญหา
ปัญหารอยร้าวที่ผนัง มีสาเหตุมาจากยึดโครงสร้างบางจุดผิดจุด ส่งผลทำให้ผนังร้าว ประกอบกับไม่ได้ซ่อม

ดังนั้นแนวทางแก้ไขคือ การสักเป็นรูปสี่เหลี่ยม จากนั้นกรุลวดกรงไก่ที่อิฐทั้งหมดบริเวณสกัด และสุดท้ายคือ ฉาบด้วยปูนฉาบสำเร็จ



ปัญหาคอนกรีตแตกร้าว มองเห็นเหล็กภายในเป็นสนิม แต่เมื่อมิได้ซ่อมแซมเบื้องต้นสนิมจึงดีดผิวคอนกรีดลุกลามออกมา

แนวทางแก้ไขคือ สกัดตามแนวให้เป็นรูปสี่เหลี่ยม เพื่อเพิ่มแรงยึดเกาะขอบๆ คานซ่อม จากนั้นจึงทำเหล็กขนาดเดิมมาเชื่อมทาบคู่แล้วซ่อมด้วยปูนซ่อมโครงสร้างก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย

Popular Posts